La séquence vidéo
Module 1 · Chapitre 1.1
La copropriété naît à la livraison — et vous l’administrez déjà
À la fin de ce chapitre, vous saurez
- Savoir quand la copropriété existe, et qui l’administre en attendant l’administrateur
- Savoir ce que la gestion provisoire veut dire en pratique : appeler, payer, tenir les comptes
- Savoir ce qui, de votre gestion, sera relu le jour de la passation
Mise en situation
Trois mois après la livraison de votre résidence de quarante lots, quinze sont vendus et habités. Le gardien réclame son salaire, une fuite au sous-sol attend, et les acquéreurs vous appellent : « c’est votre programme, c’est votre problème ». Vous pensiez avoir vendu des appartements — vous découvrez que vous administrez une copropriété. Qui vous a donné ce rôle, jusqu’à quand, et avec quelles obligations ?
La règle
Dès que les premiers lots sont livrés, la copropriété existe : des parties communes à entretenir, des charges à appeler, une assemblée générale à venir. Et en attendant que l’assemblée désigne un administrateur aux deux tiers des présents et représentés, c’est vous, promoteur, qui assurez la gestion provisoire — une gestion réelle : vous appelez les charges, payez le gardien, tenez les comptes. Votre droit : administrer pendant cette phase. Votre devoir : administrer avec la transparence d’un administrateur — ce que vous faites aujourd’hui sera relu demain par un administrateur, un conseil et une assemblée.
Décret exécutif 14-99 ; loi 11-04
Ce qui en découle, en pratique
- Administrez dès le premier jour comme un administrateur : des appels à la nature affichée, des dépenses justifiées, des comptes tenus.
- Ne remettez pas la structuration « à après les ventes » : les charges s’appellent sur des documents qui existent, pas sur des promesses.
- Sachez que votre gestion provisoire sera relue : un acte de passation vous sera demandé le jour où l’administrateur est désigné.
Cas d'application
Votre associé propose de « laisser les charges de côté jusqu’à ce que tout soit vendu, pour simplifier ». Que répondez-vous ?
Voir la réponse
Que la copropriété existe depuis la livraison, et que ses charges sont dues dès maintenant — par les acquéreurs comme par vos lots invendus, à égalité. Laisser les charges de côté ne simplifie rien : cela accumule un déficit que vous expliquerez à la première assemblée, et transforme la remise à l’administrateur en règlement de comptes au lieu d’un acte de passation.
À retenir
La livraison fait naître la copropriété, et vous en êtes l’administrateur provisoire jusqu’à la désignation aux deux tiers par l’assemblée. Administrez avec la transparence de qui sait que sa gestion sera relue.