La séquence vidéo
Module 3 · Chapitre 3.1
Copropriétaire comme les autres
À la fin de ce chapitre, vous saurez
- Savoir ce que doit un lot invendu : les deux catégories, ensemble
- Comprendre l’effet d’un promoteur qui ne paie pas sur la trésorerie de sa résidence et sur le comportement des acheteurs
Mise en situation
Vingt lots ne sont pas encore vendus, et le premier appel de fonds part. Votre directeur financier propose de les exempter : « des appartements vides ne consomment rien, et on ne va pas se payer soi-même ». À la première assemblée, première question d’un acquéreur : « et le promoteur, paie-t-il pour ses lots ? ». La réponse que vous donnerez fixera le ton des années à venir.
La règle
Chaque lot invendu fait de vous un copropriétaire, avec ses droits et ses charges entières. Sa quote-part des grosses charges est due sur sa surface utile, et sa part égale de gestion courante est due aussi — la part incombe à l’occupant, effectif ou non, et le lot vacant a pour occupant vous. Ne pas payer creuse un déficit dans votre propre résidence, et donne à vos acheteurs la première leçon d’impayé. Votre droit : une voix par lot à l’assemblée. Votre devoir : payer comme tout le monde — l’exemple vient d’en haut.
Art. 750 c. civ. (loi 83-01) ; décret 14-99
Ce qui en découle, en pratique
- Incluez vos lots dans chaque appel comme tous les autres : les deux catégories sont dues, et la vacance n’exonère pas.
- Payez dans les mêmes délais que ceux imposés aux acquéreurs : l’exemple vient d’en haut.
- Présentez en assemblée les soldes de vos lots comme ceux des autres — en agrégats.
Cas d'application
Dans la situation ci-dessus, que répondez-vous à votre directeur financier ?
Voir la réponse
Que la part égale de gestion courante incombe à l’occupant « effectif ou non » — le lot vacant ayant pour occupant son propriétaire — et que la quote-part des grosses charges suit la surface, pas la consommation. L’exemption creuse un déficit dans votre propre trésorerie, et enseigne aux acheteurs que l’impayé est possible. Quant au « on ne va pas se payer soi-même », c’est un sophisme : vous payez à une copropriété qui est devenue propriétaire avec vous.
À retenir
Le lot invendu est un copropriétaire entier : les deux catégories sont dues, la vacance n’exonère pas, et l’exemple vient d’en haut.