La séquence vidéo
Module 2 · Chapitre 2.1
Deux catégories de charges, deux clés
À la fin de ce chapitre, vous saurez
- Distinguer les deux catégories de charges, et savoir qui paie chacune, selon quelle clé
- Savoir ce que paie un locataire et ce qui reste au propriétaire
- Savoir ce qui se conteste (une erreur de calcul) et ce qui ne se conteste pas (la clé légale)
Mise en situation
Vous possédez un petit appartement au premier, votre voisin un grand au cinquième. Sur l’appel de fonds, votre part de gardiennage est exactement la sienne — et votre quote-part de ravalement est bien plus petite. Vous trouvez cela étrange, dans les deux sens. Avant de contester, il faut savoir ce qui se répartit à parts égales, ce qui se répartit aux tantièmes — et pourquoi.
La règle
Vos charges ne forment pas un seul sac : la loi les range en deux catégories. La gestion courante et les menues réparations — le gardien, l’électricité des communs, l’ampoule du palier — incombent aux occupants, à parts égales : qui habite profite, que son lot soit grand ou petit. Les grosses réparations, la maintenance et la sécurité — l’ascenseur, la façade, la toiture — incombent aux copropriétaires, chacun à sa quote-part, calculée sur la surface utile de son lot. Si votre lot est loué, la part égale de gestion courante est due par votre locataire et vous en restez solidaire — la quote-part des grosses réparations, elle, reste à vous. Ni l’administrateur ni l’assemblée ne choisissent ces clés : elles sont légales — l’assemblée arrête les modalités de paiement, pas la clé.
Art. 750 c. civ. (loi 83-01) ; décret exécutif 14-99
Ce qui en découle, en pratique
- Lisez chaque ligne d’appel avec sa catégorie : gestion courante à parts égales, grosses réparations aux tantièmes.
- Si votre lot est loué, la part égale est due par son occupant — vous restez solidaire, et la quote-part de 2e catégorie reste à vous.
- Une contestation utile vise une erreur de calcul ou de classement — jamais la clé elle-même, qui est légale.
Cas d'application
Le propriétaire du rez-de-chaussée déclare : « Je n’utilise pas l’ascenseur, je ne paierai pas sa part. » A-t-il raison ?
Voir la réponse
Ce qui décide n’est pas l’usage mais l’état descriptif de division : si son lot est rattaché à l’équipement, la quote-part est due — l’exonération personnelle n’existe pas. Et si son bâtiment n’est pas desservi par l’ascenseur, c’est l’état descriptif qui l’exonère, pas sa décision individuelle. La règle se lit dans les documents, pas dans les habitudes.
À retenir
Gestion courante : part égale par occupant. Grosses réparations : quote-part à la surface. Les clés sont légales — on conteste une erreur, pas une clé.