La séquence vidéo
Module 2 · Chapitre 2.1
Deux catégories, pas une
À la fin de ce chapitre, vous saurez
- Distinguer les deux catégories de charges de l’art. 750, dans sa rédaction actuelle (loi 83-01)
- Dire, pour chaque catégorie, qui paie et selon quelle clé
- Répondre à qui demande « tout à égalité » ou « exonérez notre bâtiment de l’ascenseur »
Mise en situation
Une résidence de deux bâtiments. Le A a un ascenseur, le B n’en a pas. En assemblée, les habitants du B demandent d’être exonérés de toute charge d’ascenseur ; ceux du A répliquent qu’il faut « tout répartir à égalité, nous sommes une seule résidence ». Vous devez préparer la réponse avant la séance — et chacun des deux camps a raison sur la moitié de ce qu’il dit.
La règle
L’article 750 du code civil (rédaction de la loi 83-01) répartit les charges communes en deux catégories. La première : la gestion courante et les menues réparations des parties communes — le gardien, le nettoyage des halls, l’électricité des communs, l’entretien courant de l’ascenseur. Ces charges incombent à l’ensemble des occupants, effectifs ou non, et se répartissent à parts égales entre eux, selon les modalités arrêtées par l’assemblée générale. La seconde : les grosses réparations de l’immeuble, sa maintenance et la sécurité des copropriétaires et occupants — la toiture, les façades, le remplacement de l’ascenseur. Elles incombent aux seuls copropriétaires, sur la quote-part de chaque lot dans les parties communes, c’est-à-dire sa surface utile (art. 746). La distinction n’est pas formelle : elle dit qui paie (l’occupant ou le copropriétaire) et comment (à parts égales ou à la quote-part). L’ascenseur, lui, est une partie commune de troisième catégorie, propre au bâtiment qui le porte (décret 14-99) : ses charges, courantes ou grosses, se répartissent entre les lots de ce bâtiment seulement — le bâtiment B, qui n’en a pas, n’en supporte rien.
Art. 750 c. civ. (loi 83-01) ; art. 746 ; décret 14-99, II-1.2 et III-1
Ce qui en découle, en pratique
- Première catégorie (gestion courante, menues réparations) : aux occupants, à parts égales, que le lot soit effectivement occupé ou vacant — le locataire est débiteur, le bailleur reste solidaire.
- Seconde catégorie (grosses réparations, maintenance, sécurité) : aux seuls copropriétaires, à la quote-part de chaque lot — donc à sa surface utile.
- L’ascenseur est une partie commune de troisième catégorie, propre à son bâtiment : ses charges pèsent sur les lots de ce bâtiment seulement, comme le dit l’état descriptif de division. Reproduisez cet état descriptif par une grille spéciale dans la plateforme — 0 pour le lot non desservi.
- L’assemblée arrête les modalités de paiement (rythme, échéances), pas la clé : la clé est légale.
Cas d'application
Quelle est la bonne réponse aux habitants du A et du B ?
Voir la réponse
Les habitants du B ont raison pour l’ascenseur : c’est une partie commune propre au bâtiment A, et ses charges — courantes comme grosses — pèsent sur les lots du A seulement. Les habitants du A ont raison pour la gestion courante : le gardien et le nettoyage se répartissent à parts égales entre tous les occupants de la résidence, bâtiment ou pas. Mais « tout à égalité » est faux pour les grosses réparations : toiture et façades se répartissent entre les copropriétaires à la quote-part de chaque lot, pas à égalité.
À retenir
Art. 750 : la gestion courante aux occupants, à parts égales ; les grosses réparations aux copropriétaires, à la quote-part. La clé est légale — l’assemblée arrête les modalités, pas la clé.