مقطع الفيديو
الوحدة 2 · الفصل 2.1
صنفان من الأعباء، ومفتاحان
في نهاية هذا الفصل، ستعرف
- التمييز بين صنفي الأعباء، ومعرفة من يدفع كلاً منهما وبأيّ مفتاح
- معرفة ما يدفعه المستأجر وما يبقى على المالك
- معرفة ما يُعترض عليه (خطأ حساب) وما لا يُعترض عليه (المفتاح القانوني)
وضعية
تملك شقّة صغيرة في الطابق الأوّل، وجارك يملك شقّة واسعة في الخامس. على نداء الأموال، نصيبك من الحراسة يساوي نصيبه تماماً — وحصّتك من تجديد الواجهة أصغر بكثير. تجد ذلك غريباً، في الاتجاهين. قبل أن تعترض، عليك أن تعرف ما الذي يوزَّع بالتساوي وما الذي يوزَّع بالحصص — ولماذا.
القاعدة
أعباؤك ليست كيساً واحداً: القانون يرتّبها في صنفين. التسيير الجاري والترميمات الصغيرة — الحارس وكهرباء الأجزاء المشتركة ومصباح الطابق — على الشاغلين بالتساوي: من يسكن ينتفع، كبيراً كان قسمه أم صغيراً. أمّا الترميمات الكبرى والصيانة والأمن — المصعد والواجهة والسطح — فعلى الملاك المشتركين، كلٌّ بحصّته المحسوبة على المساحة النافعة لقسمه. وإن كان قسمك مؤجَّراً، فالنصيب المتساوي من التسيير الجاري يستحق على مستأجرك وتبقى أنت متضامناً — وتبقى حصّة الترميمات الكبرى عليك أنت. ولا يختار المتصرّف ولا الجمعية هذين المفتاحين: إنّهما قانونيان — الجمعية تقرّر كيفيات الدفع، لا المفتاح.
Art. 750 c. civ. (loi 83-01) ; décret exécutif 14-99
ما يترتّب عليها عملياً
- اقرأ كلّ سطر في النداء مع صنفه: التسيير الجاري بالتساوي، والترميمات الكبرى بالحصص.
- إن كان قسمك مؤجَّراً، فالنصيب المتساوي على شاغله — وتبقى أنت متضامناً، وحصّة الصنف الثاني عليك.
- الاعتراض المجدي يستهدف خطأً في الحساب أو في التصنيف — لا المفتاح نفسه، فهو قانوني.
حالة تطبيقية
يقول مالك الطابق الأرضي: « لا أستعمل المصعد، فلن أدفع حصّته ». هل هو محقّ؟
عرض الإجابة
ما يقرّر ليس الاستعمال بل بيان التقسيم الوصفي: إن كان قسمه مرتبطاً بالتجهيز، فالحصّة مستحقّة — والإعفاء الشخصي غير موجود. وإن لم تكن عمارته مربوطة بالمصعد أصلاً، فبيان التقسيم هو الذي يعفيه، لا قراره الفردي. القاعدة تُقرأ في الوثائق، لا في العادات.
ما يجب تذكّره
التسيير الجاري: نصيب متساوٍ على كلّ شاغل. الترميمات الكبرى: حصّة على المساحة. المفتاحان قانونيان — يُعترض على الخطأ، لا على المفتاح.